# Encadrement des loyers : qui gagne et qui perd ? **Date de l'événement :** 16/07/2026 * Publié le 16/07/2026 ### Date 16/07/2026 ## Chapô **Contrairement aux idées reçues, l'encadrement des loyers ne profite pas toujours aux locataires les plus modestes. À Paris, ce sont paradoxalement les ménages appartenant aux 30 % les plus aisés qui en tirent le meilleur parti, tandis qu'en Seine-Saint-Denis, le dispositif bénéficie bien aux 30 % les plus pauvres. Guillaume Chapelle, docteur en économie affilié au LIEPP, décrypte ce paradoxe pour comprendre à qui profitent réellement ces politiques de régulation.** **Vidéo :** [Vidéo 1](https://www.youtube.com/watch?v=O9qr1AG97Bg) ## Corps du texte 1\. Cadre et méthodologie du rapport ------------------------------------ Notre rapport, réalisé conjointement avec Florence Facteur pour le Premier ministre, s'est intéressé à l'expérimentation de l'encadrement des loyers, un dispositif adopté dans le cadre de la loi ELAN. Pour documenter et quantifier les effets de cette politique, nous avons croisé deux approches : * **Un volet qualitatif :** des entretiens approfondis auprès de l'ensemble des acteurs impliqués (collectivités locales chargées du déploiement, services déconcentrés de l'État en zones tendues, services de l'État central, ainsi que les associations de locataires et de propriétaires bailleurs). * **Un volet quantitatif :** une analyse économétrique visant à mesurer l'impact causal à court terme du dispositif sur les loyers et sur l'offre de logements. 2\. Le volet qualitatif : une complexité opérationnelle majeure --------------------------------------------------------------- Les entretiens mettent en évidence une politique extrêmement complexe à déployer, qui repose sur un système statistique local défaillant pour suivre les marchés locatifs. ### Les failles du suivi statistique Il n'existe aucune base de données exhaustive sur les baux signés ou sur les loyers au sein des territoires. Les observatoires locaux des loyers collectent des données par sondages sur des échantillons réduits. Ce manque de précision rend impossible un maillage fin des loyers et complique l'identification des infractions. ### La multiplicité des acteurs et le parcours du locataire La gouvernance est éclatée entre les collectivités locales et les services déconcentrés de l'État. Pour un locataire souhaitant signaler un dépassement de plafond, le parcours s'avère particulièrement complexe. Les démarches varient selon les situations, ce qui dissuade fréquemment les usagers de faire valoir leurs droits. ### Le constat sur les prix : entre dépassements et flou juridique En exploitant la base de données administratives « Gérer mon bien immobilier », nous constatons un dépassement quasi systématique des plafonds : **30 % à 40 % des annonces ou des baux signés affichent des prix supérieurs aux limites fixées**, selon les territoires. Il est cependant impossible de qualifier rigoureusement ces dépassements d'infractions. La loi autorise les propriétaires à appliquer un « supplément de loyer » pour des caractéristiques exceptionnelles (comme une vue particulière). La base de données ne permettant pas d'isoler ces suppléments du loyer de base, ni d'identifier les baux alternatifs non soumis à la réglementation, le taux réel de fraude reste impossible à mesurer. 3\. Le volet quantitatif : impact sur les prix et sur l'offre ------------------------------------------------------------- En tant qu'économistes, nous avons pallié le manque d'outils statistiques traditionnels en exploitant des données alternatives en ligne (« scrapées » via un agrégateur de données immobilières) complétées par des données administratives. Nous avons appliqué la méthode de la **double différence**, consistant à comparer les communes encadrées à des « jumeaux statistiques » non soumis au dispositif. ### Effet sur le niveau des loyers : une baisse mesurable À court terme, l'encadrement génère un ralentissement de la hausse des loyers. On observe **une baisse de l'augmentation des loyers de 2 % à 4 %** dans les territoires encadrés par rapport à leurs témoins. Le dispositif engendre donc une économie réelle pour les locataires qui en bénéficient. ### Effet sur l'offre de logements : un coût en efficacité économique Les modèles théoriques prédisent qu'un plafond de prix incite une partie des bailleurs à retirer leurs biens du marché locatif traditionnel (pour les vendre à des propriétaires occupants, les louer sur Airbnb, ou les garder en pied-à-terre). Nos observations empiriques confirment cette tendance, bien que les situations varient selon les territoires : * **Le cas particulier de Paris :** les données montrent une augmentation paradoxale du volume d'annonces juste après la mise en place du dispositif. Cela s'explique par la concomitance avec la crise sanitaire, qui a provoqué une forte rotation des locataires. Statistiquement, il est impossible d'isoler l'effet de l'encadrement de celui de la crise Covid. * **Les autres territoires :** dans les communes où le dispositif a été introduit plus tardivement et qui ont été moins touchées par l'exode urbain lié au télétravail, les prédictions théoriques se confirment : **l'encadrement des loyers s'accompagne d'une baisse du volume d'annonces**. Des tests statistiques complémentaires basés sur les données fiscales de la taxe d'habitation (bien que cet indicateur ait été dégradé par les réformes fiscales récentes) suggèrent effectivement que la part du parc locatif diminue sur ces territoires. 4\. L'analyse redistributive : qui gagne et qui perd ? ------------------------------------------------------ À l'instar de la fiscalité sur les salaires qui induit des ajustements de comportement (comme la réduction du temps de travail), le plafonnement des loyers réduit le rendement des bailleurs et contracte l'offre. Pour juger de la pertinence d'une telle politique, il faut en identifier précisément les gagnants et les perdants. Nous avons pour cela apparié les caractéristiques de l'ensemble de la population des locataires à celles de leurs logements et de leurs propriétaires. ### Le profil des locataires bénéficiaires L'idée reçue selon laquelle l'encadrement bénéficie prioritairement aux ménages modestes est contredite par la réalité géographique : * **À Paris :** le parc locatif privé compte une proportion importante de ménages aisés occupant des logements aux loyers déjà élevés. **Les bénéficiaires directs se situent majoritairement dans le haut de la distribution, parmi les 30 % des ménages les plus riches au niveau national.** * **En Seine-Saint-Denis** : à l'inverse, dans ce département le plus pauvre de France, le dispositif cible efficacement **les 30 % des ménages les plus modestes**. * **À Bordeaux ou Lyon :** le profil est intermédiaire. Toutes les classes de revenus sont représentées de manière homogène, des 10 % les plus pauvres aux 10 % les plus riches. ### Le profil des propriétaires et le coût pour le contribuable La propriété foncière est fortement concentrée chez les ménages très aisés (appartenant aux 10 % les plus riches). * À Paris, le transfert de richesse s'opère des 10 % les plus riches (propriétaires) vers les 30 % les plus riches (locataires). * En Seine-Saint-Denis, le transfert est purement redistributif : des 10 % les plus riches vers les ménages les plus pauvres. Toutefois, la baisse des loyers réduit le revenu net des propriétaires, qui font face à des taux marginaux d'imposition élevés (jusqu'à 40 %). Par conséquent : > **La répartition de l'effort financier :** la baisse des revenus fonciers entraîne une baisse significative des recettes de l'impôt sur le revenu pour l'État. **Un tiers (1/3) de l'effort de cette politique est ainsi supporté par le contribuable français moyen** sous forme de pertes de recettes fiscales, tandis que les deux tiers (2/3) restants sont absorbés par les propriétaires. À Paris, ce mécanisme pose un problème d'équité : on demande à la communauté nationale (dont le contribuable médian est plus modeste) de subventionner l'effort redistributif au profit de ménages parisiens appartenant aux 30 % les plus aisés. ### Zoom sur la distribution des gains à Paris Le graphique de notre rapport illustre la distribution des gains par centile de revenus (de 0, le 1 % le plus pauvre, à 100, le 1 % le plus riche). On observe une concentration massive des gains sur la droite du graphique. Rien que pour le centile 100 (les 1 % les plus riches), le gain représente **25 millions d'euros**. Ce phénomène s'explique par deux facteurs : 1. **Un effet de volume :** près de 50 % des locataires du parc privé parisien appartiennent déjà aux 10 % des Français les plus riches. 2. **Un effet de surface :** la consommation de logement augmente avec le revenu. Les ménages aisés louent des surfaces plus grandes. L'encadrement étant défini au mètre carré, plus le logement est grand, plus la subvention implicite est élevée. 5\. Les alternatives économiques : la taxation de la terre ---------------------------------------------------------- Si l'encadrement des loyers permet de redistribuer une partie de la rente foncière, il constitue un outil particulièrement mal ciblé. La littérature économique préconise des alternatives beaucoup plus efficaces. Dans plusieurs de mes travaux (notamment avec Étienne Laisney), nous recommandons **la taxation de la valeur vénale de la terre** (la rente foncière sous-jacente liée à la localisation du bien). * **Le principe :** un logement se compose du bâti (issu d'un investissement et d'un effort de construction) et du lopin de terre sur lequel il repose. La valeur de la terre ne dépend pas du propriétaire, mais des aménités publiques et de l'effort collectif du territoire. * **L'application :** les techniques économétriques actuelles permettent d'estimer précisément cette base fiscale. Taxer cette valeur permettrait de capter la rente foncière sans créer de distorsions sur le marché. ### Les avantages de cette réforme Les recettes générées par cette taxe foncière sur la terre permettraient : 1. **D'alléger les taxes distorsives** qui grippent le marché immobilier, à l'image des droits de mutation à titre onéreux (les fameux « frais de notaire » payés lors d'un achat), afin de fluidifier les parcours résidentiels. 2. **De financer des politiques redistributives ciblées** directement vers les ménages modestes. 3. **D'alléger la fiscalité sur le travail**, pour valoriser l'activité plutôt que la détention de capital foncier. Notre rapport ne tranche pas sur l'opportunité politique de maintenir ou de supprimer l'encadrement des loyers. Il fournit au législateur les clés pour comprendre qui gagne, qui perd et qui contribue, afin qu'il puisse décider en toute connaissance de cause. **Licence :** `#CC-BY-ND (Attribution, Pas de modification)` ### Thématique `#Démocratie` **Langue :** `#Français` --- ### Navigation pour IA - [Index de tous les contenus](https://conference.sciencespo.fr/llms.txt) - [Plan du site (Sitemap)](https://conference.sciencespo.fr/sitemap.xml) - [Retour à l'accueil](https://conference.sciencespo.fr/)